Wann gilt eine Immobilie als Denkmal?
Das Amt für Denkmalschutz ist dafür zuständig ein Objekt als Denkmal zu klassifizieren. Wenn das Objekt die Vorraussetzungen eines so genannten Baudenkmals erfüllt, erhält es die wichtige Zuordnung als erhaltungswürdiges Denkmal.
In den neuen Bundesländern ist ein weiteres wichtiges Kriterium die Lage in einem Sanierungsgebiet, welches behördlich anerkannt sein muss. Hier existieren bekannter weise viele Objekte, die um die Jahrhundertwende erbaut wurden und erhaltungswürdig sind. Dennoch erfüllen nicht alle Objekte dieses Kriterium des Baudenkmals, da beispielsweise die Lage des Objektes nicht die Voraussetzungen erfüllt. Diese Voraussetzung ist also unabdinglich und durch den Bauträger nachzuweisen, da es ansonsten zu einer Ablehnung der Geltendmachung der Sanierungskosten durch das Finanzamt kommen kann.
Absetzbarkeit der Sanierungskosten
Warum ist es so sinnvoll in eine denkmalgeschützte Immobilien zu investieren?
Hat ein Objekt die Einstufung als Denkmal erhalten, so werden alle im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des Objektes entstandenen Kosten, die vom Amt für Denkmalschutz genehmigt worden sind, als Werbungskosten anerkannt. Innerhalb von 12 Jahren sind diese Sanierungskosten zu 100 % steuerlich absetzbar. Je höher also der Sanierungskostenanteil eines Gebäudes ist, desto höher sind die vom Kapitalanleger anzusetzenden Werbungskosten.
Die denkmalgeschützte Immobilie ist also wegen dieser hohen Abschreibungsmöglichkeiten das Optimum in Bezug auf die Rendite nach Steuern bei Immobilien als Kapitalanlage.
Normalerweise belaufen sich die Sanierungskostenanteile in den neuen Bundesländern auf etwa 80 % des Kaufpreises, in den alten Bundesländern hingegen sind Sanierungskostenanteile von mehr als 70 % schon fast außergewöhnlich.
Alle Maßnahmen die der beauftragte Bauträger vornehmen will, bedürfen zuerst einer Genehmigung. Wenn Maßnahmen durchgeführt werden, die nicht der zuständigen Stelle vorgelegt wurden, kann es durchaus sein, dass Abstriche gemacht werden. Der Bauträger ist also dafür verantwortlich vorher alles ordnungsgemäß abzuklären.
Überwachung der Arbeiten durch das Amt für Denkmalschutz
Während der gesamten Sanierungsdauer, die in der Regel etwa 1 Jahr andauert, je nach Größe des Objektes, werden diverse Arbeiten durch das zuständige Amt überwacht. Beispielsweise Fenster, die aufgrund von historischen Dokumenten als Holzfenster ausgelegt waren, dürfen nicht durch Aluminiumfenster ersetzt werden. Schließlich soll das Objekt wieder in seinen ursprünglichen Zustand versetzt werden.
Es ist oft der Fall, dass die Außenfassade, das Treppenhaus und die Haus- und Wohnungseingangstüren unter Denkmalschutz stehen und diese Bereiche müssen also dementsprechend aufgearbeitet werden. Das Baujahr des Objektes liegt in vielen Fällen um die Jahrhundertwende, deshalb kann die Sanierung z.B. bei Fehlen einzelner Ornamente äußerst aufwendig sein. Ebenso sind aufwendige Schreinerarbeiten in den zumeist aus massivem Buchenholz gefertigten Treppenhäusern die Regel. Fachkompetenz ist z.B. bei Rekonstruktionen von Deckengemälden gefragt, oft werden polnische Kirchenmal hierfür engagiert.
Hochwertige Ausstattungsmerkmale
Entsprechende Neubaumaßnahmen kann der Bauträger in allen Bereichen durchführen, die keiner Kontrolle unterliegen, darunter fallen beispielsweise der Neueinbau von Heizung- , Sanitär- und Elektroinstallation, der Anbau von zusätzlichen Balkonen auf der Rückseite, das Anbringen einer Wärmedämmfassade, oder der Neuausbau des Dachgeschosses.
Um den Wert der Immobilie auch nachhaltig zu steigern, werden den Kunden oft sehr hochwertige Ausstattungsmerkmale angeboten. Marmor, Granit oder die Verwendung von Echtholzparkett sind also keine Seltenheit.
Das Ziel einer solch aufwendigen Sanierung soll sein, das äußerliche Erscheinungsbild des Objektes beizubehalten und dabei einen Neubauzustand in technischer Hinsicht zu erreichen.
Jahrelange Erfahrung auf diesem Gebiet sollte daher eine Grundvoraussetzung bei der Auswahl eines Bauträgers sein.
Enormes Wertsteigerungspotential und hohe Mieteinnahmen
Immobilien dieser Art können nicht mit einer Neubau- oder Bestandsimmobilie verglichen werden. Durch die normalerweise hervorragende Bausubstanz solcher Objekte, erhält der Kapitalanleger nach erfolgter Sanierung eine Immobilie, die ein immenses Wertsteigerungspotenzial beinhaltet.
Wertsteigerungen und Mieteinnahmen liegen hier deutlich über dem Marktdurchschnitt, was die Einzigartigkeit dieser Investition hervorhebt.